Kaj nam lahko prinese novi davek na nepremičnine

Sedanji slovenski sistem obdavčitve nepremičnin je nepregleden in zastarel.

Glavnina dajatev pade na nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (v nadaljevanju NUSZ), kjer pa je določilo o višini v celoti prepuščeno posameznim občinam, ki s svojimi odloki same določijo merila za obdavčitev (območje odmere, točkovanje, vrednost točke in oprostitve). Ob tem velja poudariti, da davčna osnova, od katere se odmeri NUSZ, ni vrednost nepremičnine, hkrati pa je dodatna težava v evidencah, ki so pogosto zastarele in vsebujejo pomanjkljive podatke o nepremičninah.

Spremembo in poenotenje nepremičninskega davka nam priporoča tudi mednarodna Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj (v nadaljevanju OECD), ki nam očita fiskalno neučinkovitost trenutne obdavčitve premoženja. Obseg obdavčitve premoženja v Sloveniji je razmeroma nizek, saj prispeva zgolj okoli 0,6 odstotka BDP, medtem ko je v članicah OECD v letu 2016 v povprečju prispeval 1,1 odstotka BDP.

Ministrstvo za finance je v času prejšnje vlade konec oktobra 2018 objavilo strokovne podlage za nov davek na nepremičnine, ki bi stopil v veljavo leta 2020. Kasneje je sicer ustavno sodišče ustavilo postopek sprejemanja zakona, predvsem zaradi problematike množičnega vrednotenja nepremičnin, hkrati pa ni bilo politične volje za sprejetje zakona. Novi nepremičninski davek naj bi nadomestil tri obstoječe dajatve: NUSZ, davek od premoženja in pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest. Nepremičnine bi bile tako obdavčene po naslednjih stopnjah: stanovanjske nepremičnine z 0,1 %, poslovne in industrijske nepremičnine z 0,6 %, kmetijska zemljišča z 0,15 % ter gozdna zemljišča z 0,07 %. Osnova za izračun davka bi bila vrednost nepremičnine, ki bi jo Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) izračunala v okviru množičnega vrednotenja nepremičnin.

Lastniki nepremičnin v Sloveniji so ob sedanjem sistemu obdavčitve lahko zadovoljni, saj bi novi sistem obdavčitve nepremičnin precej povišal njihove davčne obveznosti. Vendar je samo vprašanje časa, kdaj bo Slovenija prisiljena v temeljito davčno reformo. Pričakujemo torej lahko bistveno višje stopnje obdavčitve, kot veljajo sedaj, glede višine teh stopenj pa v tem trenutku ni enotnega mnenja. Za primerjavo vzemimo Nemčijo, ki nam je velikokrat zgled pri uvajanju sprememb na zakonodajnem področju.

Sistem obdavčitve je sicer različen med zahodnimi zveznimi deželami in vzhodnimi. V zahodnih so eno- in dvodružinske hiše obdavčene z osnovno stopnjo od 0,26 % do 0,35 %, za kmetijska in gozdna zemljišča znaša osnovna stopnja 0,6 % in za druge nepremičnine 0,35 %. Končna stopnja davka se izračuna tako, da posamezne občine osnovno stopnjo pomnožijo s koeficientom, ki je med 2,75 in 6. Efektivne davčne stopnje so tako običajno v povprečju 1,5 % tržne vrednosti. Podobno kot v Nemčiji tudi v Avstriji končno stopnjo davka določi posamezna občina z multiplikatorjem, tako da znaša povprečna efektivna davčna stopnja v Avstriji 0,8 % tržne vrednosti nepremičnine. V Italiji je davčna stopnja za rezidenčne stanovanjske nepremičnine 0,4 %, za nerezidenčne pa 0,76 % njihove vrednosti. Občine lahko stopnjo znižajo ali zvišajo za 0,2 %.

Osnovni predlog novega nepremičninskega davka v Sloveniji predvideva obdavčenje čim večjega kroga nepremičnin, tudi garaž, počitniških hiš in nekaterih cerkvenih objektov. Glede na predstavljene stopnje obdavčitve v nekaterih državah se bo bistveno povečala obdavčitev tudi v Sloveniji. V Nemčiji je davčna stopnja tudi do 15-krat višja, kot bi bila po novem predlogu v Sloveniji. Vprašamo se torej lahko, ali stopnja nepremičninskega davka ne bo višja od predlagane in kaj to pomeni tudi za naložbe v nepremičnine. Poglejmo primer iz že objavljenega članka, v katerem smo ugotavljali donos iz oddajanja nepremičnine v najem, pri čemer je bila nakupna vrednost nepremičnine 175.000 EUR.

Pred oddajo nepremičnine moramo vanjo vložiti dodatnih 10.000 EUR (tržna vrednost nepremičnine je tako 185.000 EUR), najemniku pa zaračunamo 750 EUR mesečne najemnine, kar letno znaša 9000 EUR. V skladu z Zakonom o dohodnini moramo od tega zneska plačati dohodnino, kar znaša 2103,75 EUR, plačati pa moramo tudi druge stroške v višini cca. 900 EUR, kamor je vštet tudi strošek odmere NUSZ v višini 100 EUR. V tem primeru je naš neto letni zaslužek 5996,25 EUR in v primerjavi z investiranim zneskom to pomeni 3,24 % neto letnega donosa. Kako pa povečanje davčne stopnje vpliva na donos nepremičnine?

Za naš primer predpostavimo povečanje davčne stopnje na 0,5 %, kar pomeni davčno obveznost iz naslova tržne vrednosti nepremičnine v višini 925 EUR. V tem primeru je naš neto letni zaslužek 5171,25 EUR in posledično neto letni donos 2,8 %. V primeru Nemčije in njihovega davka na nepremičnine po povprečni stopnji 1,5 %, kar je 2775 EUR, pa je netoletni donos zgolj 1,8 %. Bo s tem investicija v naložbene nepremičnine še vedno zanimiva z vidika donosnosti?

Slovencem tako ljube naložbe v nepremičnine niso edina oblika konservativnih naložb. Za konservativne vlagatelje, kar vlagatelji v nepremičnine so, je smiselno stopiti v kontakt s finančnimi strokovnjaki, ki znajo svetovati tudi o naložbah v obliki alternativnih skladov. Ti omogočajo tudi druge oblike naložb, ki po splošnem prepričanju sodijo, podobno kot naložbe v nepremičnine, v naložbene strategije konservativnih vlagateljev.
Matevž Raztočnik, Generalni direktor

Superos d.o.o, Upravljanje alternativnih investicijskih skladov
Ameriška cesta 8, Ljubljana
Email: info@superos-fm.eu
www.superos.eu

Matevž Raztočnik

Matevž Raztočnik

CEO pri Superos, upravljanje alternativnih investicijskih skladov, d.o.o.

Delite

Facebook
Twitter
LinkedIn
Email

Najbolj brano

Oznake

Direktor SFM

Andrej Laznik

S prilagodljivimi finančnimi rešitvami po najvišjih poslovnih in moralnih standardih ter s prožnim in dinamičnim pristopom, usmerjenim v izpolnitev interesov strank, želimo postaviti nove standarde. Verjamemo in dokazujemo, da je naš pristop odličen in da smo kar najboljše pripravljeni na izzive prihodnosti.

Ustanovitelj

Klemen Mlakar

V svoji pestri karieri je vodil in uspešno skrbel za upravljanje premoženja velikih investitorjev. Je strokovnjak na področju postavljanja strategij, postavitvi risk procesov ter finančne stabilnosti podjetja. Zaključil je številna kompleksna prestrukturiranja ter nekatere najpomembnejše projekte na področju združitev podjetij v regiji.

Ustanovitelj

Boštjan Klinec

Strokovnjak z več kot 20 let mednarodnih izkušenj na področju zavarovalništva, bančništva, upravljanja premoženja in vodenja investicijskih skladov. Uspešno zaključil več projektov odpiranja novih trgov in vodenja novih podjetij v tujini za podjetja, ki so se širila v tujino.

Direktor Superos Fund Management

Andrej Laznik

V svoji bogati karieri ima več kot 30 let izkušenj v vodenju velikih podjetij, postavitvi optimalne organizacije in procesov po spojitvi podjetij, vodenju procesov optimizacije in prilagoditvi optimalnih stroškov s ciljem finančne in poslovne uspešnosti.

Vodja zalednih oddelkov

Tanja Močnik

Ima več kot 20 let izkušenj v borzno posredniški družbi ALTA Invest d.d. in Poteza d.d. s poznavanjem in usklajevanjem prodajnih in  podpornih procesov znotraj družbe ter vodenjem prodajne mreže.  Uspešno vodila in integrirala več različnih razvojnih projektov.

Direktor prodaje

Mateja Zavadlal

V svoji več kot 20 letni karieri je pridobila izkušnje najprej v javnem  sektorju in nato skoraj 15 let v gospodarstvu tako v Sloveniji kot v tujini.  Managersko kariero je zgradila na področju uspešne združitve več  podjetij, prestrukturiranja tako na finančnem kot poslovnem področju,  vodenju podjetij različnih panog, postavitvi kulture podjetja, učinkovitih  procesov in z graditvijo močnih uspešnih teamov.

PIŠKOTKI

To spletno mesto uporablja piškotke z namenom nenehne izboljšave našega spletnega mesta. Piškotki ne vsebujejo in ne hranijo osebnih podatkov. Z nadaljnjo uporabo tega spletnega mesta se strinjate z našo Politiko piškotkov.

POGOJI UPORABE IN OMEJITVE ODGOVORNOSTI

Z nadaljnjo uporabo tega spletnega mesta se šteje, da se strinjate z zgoraj navedeno Izjavo o omejitvi odgovornosti, z našimi Pogoji za uporabo spletnega mesta www.superos.eu in Politiko zasebnosti in varovanja osebnih podatkov.

Splošni pogoji za uporabo spletnega mesta www.superos.eu
Politika zasebnosti in varovanja osebnih podatkov
Izjava o omejitvi odgovornosti