Glavnina dajatev pade na nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (v nadaljevanju NUSZ), kjer pa je določilo o višini v celoti prepuščeno posameznim občinam, ki s svojimi odloki same določijo merila za obdavčitev (območje odmere, točkovanje, vrednost točke in oprostitve). Ob tem velja poudariti, da davčna osnova, od katere se odmeri NUSZ, ni vrednost nepremičnine, hkrati pa je dodatna težava v evidencah, ki so pogosto zastarele in vsebujejo pomanjkljive podatke o nepremičninah.
Spremembo in poenotenje nepremičninskega davka nam priporoča tudi mednarodna Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj (v nadaljevanju OECD), ki nam očita fiskalno neučinkovitost trenutne obdavčitve premoženja. Obseg obdavčitve premoženja v Sloveniji je razmeroma nizek, saj prispeva zgolj okoli 0,6 odstotka BDP, medtem ko je v članicah OECD v letu 2016 v povprečju prispeval 1,1 odstotka BDP.
Ministrstvo za finance je v času prejšnje vlade konec oktobra 2018 objavilo strokovne podlage za nov davek na nepremičnine, ki bi stopil v veljavo leta 2020. Kasneje je sicer ustavno sodišče ustavilo postopek sprejemanja zakona, predvsem zaradi problematike množičnega vrednotenja nepremičnin, hkrati pa ni bilo politične volje za sprejetje zakona. Novi nepremičninski davek naj bi nadomestil tri obstoječe dajatve: NUSZ, davek od premoženja in pristojbino za vzdrževanje gozdnih cest. Nepremičnine bi bile tako obdavčene po naslednjih stopnjah: stanovanjske nepremičnine z 0,1 %, poslovne in industrijske nepremičnine z 0,6 %, kmetijska zemljišča z 0,15 % ter gozdna zemljišča z 0,07 %. Osnova za izračun davka bi bila vrednost nepremičnine, ki bi jo Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS) izračunala v okviru množičnega vrednotenja nepremičnin.
Lastniki nepremičnin v Sloveniji so ob sedanjem sistemu obdavčitve lahko zadovoljni, saj bi novi sistem obdavčitve nepremičnin precej povišal njihove davčne obveznosti. Vendar je samo vprašanje časa, kdaj bo Slovenija prisiljena v temeljito davčno reformo. Pričakujemo torej lahko bistveno višje stopnje obdavčitve, kot veljajo sedaj, glede višine teh stopenj pa v tem trenutku ni enotnega mnenja. Za primerjavo vzemimo Nemčijo, ki nam je velikokrat zgled pri uvajanju sprememb na zakonodajnem področju.
Sistem obdavčitve je sicer različen med zahodnimi zveznimi deželami in vzhodnimi. V zahodnih so eno- in dvodružinske hiše obdavčene z osnovno stopnjo od 0,26 % do 0,35 %, za kmetijska in gozdna zemljišča znaša osnovna stopnja 0,6 % in za druge nepremičnine 0,35 %. Končna stopnja davka se izračuna tako, da posamezne občine osnovno stopnjo pomnožijo s koeficientom, ki je med 2,75 in 6. Efektivne davčne stopnje so tako običajno v povprečju 1,5 % tržne vrednosti. Podobno kot v Nemčiji tudi v Avstriji končno stopnjo davka določi posamezna občina z multiplikatorjem, tako da znaša povprečna efektivna davčna stopnja v Avstriji 0,8 % tržne vrednosti nepremičnine. V Italiji je davčna stopnja za rezidenčne stanovanjske nepremičnine 0,4 %, za nerezidenčne pa 0,76 % njihove vrednosti. Občine lahko stopnjo znižajo ali zvišajo za 0,2 %.
Osnovni predlog novega nepremičninskega davka v Sloveniji predvideva obdavčenje čim večjega kroga nepremičnin, tudi garaž, počitniških hiš in nekaterih cerkvenih objektov. Glede na predstavljene stopnje obdavčitve v nekaterih državah se bo bistveno povečala obdavčitev tudi v Sloveniji. V Nemčiji je davčna stopnja tudi do 15-krat višja, kot bi bila po novem predlogu v Sloveniji. Vprašamo se torej lahko, ali stopnja nepremičninskega davka ne bo višja od predlagane in kaj to pomeni tudi za naložbe v nepremičnine. Poglejmo primer iz že objavljenega članka, v katerem smo ugotavljali donos iz oddajanja nepremičnine v najem, pri čemer je bila nakupna vrednost nepremičnine 175.000 EUR.
Pred oddajo nepremičnine moramo vanjo vložiti dodatnih 10.000 EUR (tržna vrednost nepremičnine je tako 185.000 EUR), najemniku pa zaračunamo 750 EUR mesečne najemnine, kar letno znaša 9000 EUR. V skladu z Zakonom o dohodnini moramo od tega zneska plačati dohodnino, kar znaša 2103,75 EUR, plačati pa moramo tudi druge stroške v višini cca. 900 EUR, kamor je vštet tudi strošek odmere NUSZ v višini 100 EUR. V tem primeru je naš neto letni zaslužek 5996,25 EUR in v primerjavi z investiranim zneskom to pomeni 3,24 % neto letnega donosa. Kako pa povečanje davčne stopnje vpliva na donos nepremičnine?
Za naš primer predpostavimo povečanje davčne stopnje na 0,5 %, kar pomeni davčno obveznost iz naslova tržne vrednosti nepremičnine v višini 925 EUR. V tem primeru je naš neto letni zaslužek 5171,25 EUR in posledično neto letni donos 2,8 %. V primeru Nemčije in njihovega davka na nepremičnine po povprečni stopnji 1,5 %, kar je 2775 EUR, pa je netoletni donos zgolj 1,8 %. Bo s tem investicija v naložbene nepremičnine še vedno zanimiva z vidika donosnosti?
Slovencem tako ljube naložbe v nepremičnine niso edina oblika konservativnih naložb. Za konservativne vlagatelje, kar vlagatelji v nepremičnine so, je smiselno stopiti v kontakt s finančnimi strokovnjaki, ki znajo svetovati tudi o naložbah v obliki alternativnih skladov. Ti omogočajo tudi druge oblike naložb, ki po splošnem prepričanju sodijo, podobno kot naložbe v nepremičnine, v naložbene strategije konservativnih vlagateljev.
Matevž Raztočnik, Generalni direktor
Superos d.o.o, Upravljanje alternativnih investicijskih skladov
Ameriška cesta 8, Ljubljana
Email: info@superos-fm.eu
www.superos.eu
